Untervermieten der Mietwohnung

Wenn eine Mieterin/ein Mieter ihre Mietwohnung/seine Mietwohnung zu Ferienzwecken wiederholt kurzzeitig an Touristinnen/Touristen vermieten möchte (z.B. über Internetplattformen wie Airbnb, Wimdu etc.), muss zunächst geprüft werden, ob die konkrete Wohnung dem Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht unterliegt. Zusätzlich muss beachtet werden, dass die meisten Mietverträge ein vertragliches Verbot der Untervermietung enthalten.

Unterliegt die konkrete Wohnung nicht dem Mietrechtsgesetz (z.B. Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Geschäftsräumlichkeiten), ist eine Untervermietung zu touristischen Zwecken grundsätzlich erlaubt; nicht erlaubt ist die Untervermietung, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag untersagt wurde. Es kann sowohl die gesamte Wohnung als auch nur ein Teil dieser untervermietet werden. 

Unterliegt die Wohnung dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (z.B.  Wohnungen in Altbauten und geförderten Neubauten; Wohnungen in nicht geförderten Neubauten – Teilanwendungsbereich), kann die Vermieterin/der Vermieter den Hauptmietvertrag allerdings aufkündigen, wenn die Wohnung von der Mieterin/dem Mieter

• zur Gänze (gesamte Wohnung) untervermietet und offenbar nicht für die Mieterin/ den Mieter oder die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt wird (ausnahmsweise kein Kündigungsgrund bei bloß vorübergehender Abwesenheit, z.B. für einen Auslandsaufenthalt oder zu Ausbildungszwecken) oder
• gegen einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins teilweise untervermietet wird

Bei Wohnungen, die der vollen bzw. der teilweisen Anwendung des Mietrechtsgesetzes unterliegen, sind diese beiden Fälle einer Untervermietung also auch dann verboten, wenn im Mietvertrag zum Thema Untervermietung gar nichts geregelt ist. Nur wenn die Vermieterin/der Vermieter der gänzlichen Untervermietung zugestimmt hat oder diese im Mietvertrag gestattet ist, darf auch eine Wohnung, die teilweise oder voll dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt, zur Gänze untervermietet werden.

Praktisch jeder Hauptmietvertrag enthält jedoch ein vertragliches Verbot der Untervermietung. Auf dieses Verbot kann sich die Vermieterin/der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (z.B. Wohnungen in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern) aber nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berufen. Solche wichtigen Gründe können beispielsweise sein:

• Die Wohnung soll zur Gänze (gesamte Wohnung) untervermietet werden.
• Die Höhe des Untermietzinses stellt eine im Vergleich zu dem von der Hauptmieterin/dem Hauptmieter zu entrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen Leistungen der Hauptmieterin/des Hauptmieters unverhältnismäßig hohe Gegenleistung dar. (Der Untermietzins darf im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes den zulässigen Hauptmietzins um nicht mehr als 50 Prozent übersteigen; bei teilweiser Vermietung wird aliquot berechnet.)
• Es besteht Grund zur Besorgnis, dass die neue Untermieterin/der neue Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.
• Die Anzahl der Bewohnerinnen/Bewohner einer gemieteten Wohnung übersteigt die Anzahl der Wohnräume oder würde diese nach der Aufnahme der Untermieterin/des Untermieters übersteigen (Überbelag).

In diesen Fällen hat die Vermieterin/der Vermieter das Recht, gegen die Untervermietung gerichtlich vorzugehen.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass eine teilweise Untervermietung der Wohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes auch ohne die Zustimmung der Vermieterin/des Vermieters möglich ist, vorausgesetzt die Wohnung wird zu einem überwiegenden Teil von der Hauptmieterin/dem Hauptmieter weiterhin selbst genutzt und es liegt auch keiner der anderen oben angeführten Gründe vor.

Rechtsfolgen

Die gänzliche Untervermietung (ohne Zustimmung der Vermieterin/des Vermieters) und die Untervermietung zu einem unverhältnismäßig hohen Mietzins von Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, stellen Kündigungsgründe dar, die die Vermieterin/den Vermieter zur Auflösung des Hauptmietvertrags berechtigen. Zusätzlich hat die Vermieterin/der Vermieter auch in diesen Fällen die Möglichkeit, auf Unterlassung der Untervermietung zu klagen.

Gegen Überbelag (Anzahl der Bewohnerinnen/der Bewohner übersteigt die Anzahl der Wohnräume) und Störung des Friedens der Hausgemeinschaft kann sich die Vermieterin/der Vermieter in aller Regel nur mit Unterlassungsansprüchen (Unterlassung der Untervermietung) zur Wehr setzen.

Weiterführende Links

Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (→ BMSGPK)

Rechtsgrundlagen

• Mietrechtsgesetz (MRG)
• Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)